המבצע נשמע מושלם. איפה מסתתר המחיר האמיתי?

שוק הדירות החדשות תקוע. לפי משרד האוצר, באוגוסט 2026 כללו כ-30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי הטבת מימון, שיא מתחילת השנה. במאי השיעור היה כחמישית בלבד. על המדפים יושבות כ-86 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, והקבלנים משלמים ריבית על הקרקעות ועל ההלוואות. התוצאה: מבצעים שנראים טוב מיום ליום. השאלה היא כמה מהם שווים באמת.

גינדי: 30% מהמחיר רק בעוד עשר שנים

גינדי החזקות משווקת כ-300 דירות שנשארו בארבעה פרויקטים במרכז, במתווה של 20% בחתימה, 50% במסירה ו-30% עשר שנים אחרי האכלוס. היתרה הנדחית לא צמודה למדד ולא נושאת ריבית, והמבצע כולל גם פטור ממדד תשומות הבנייה.

הפרויקטים: גליל ים בהרצליה (דירת 5 חדרים מ-4.2 מיליון ₪), כפר אז"ר ברמת גן (3.5 חדרים ב-2.7 מיליון ₪), נווה איילון (4 חדרים ב-2.1 מיליון ₪) ורמת אפעל ברמת גן. לפי הפרסומים, בדירת 3 חדרים ברמת אפעל במחיר של כ-2 מיליון ₪ משלמים כ-404 אלף ₪ בחתימה, כמיליון ₪ באכלוס, ו-605 אלף ₪ אחרי עשור.

בחברה מעריכים שהקונה חוסך כ-700 אלף ₪ בעלויות משכנתא. חישוב אחר מראה תמונה שונה: בדירה של 4.4 מיליון ₪, דחייה של 1.32 מיליון ₪ לעשר שנים חוסכת בריבית של 5% עד כ-660 אלף ₪, כ-15% מהמחיר. לפי החישוב, ההנחה האמיתית קרובה יותר ל-10%. ויש גם צד שני: בעוד עשר שנים צריך להשלים סכום של מיליון ₪ ויותר.

חג'ג': שכר דירה מובטח, אבל תשואה על חלק מהכסף

במגדל אינפיניטי במתחם סומייל בתל אביב, בפינת אבן גבירול וז'בוטינסקי, משווקת קבוצת חג'ג' יותר מ-30 דירות. משלמים מיליון ₪ בחתימה, נכנסים בלי משכנתא, ואת היתרה משלמים כשלוש שנים אחרי האכלוס, בלי ריבית והצמדה. בשנתיים הראשונות החברה מבטיחה שכר דירה: 10 אלף ₪ בחודש בדירת 2 חדרים, ועד 22 אלף ₪ בדירת 5 חדרים.

החברה מציגה תשואה של 24% עד 52% לשנתיים. אבל החישוב מתייחס רק למיליון הראשון. המחיר מתחיל בכ-60 אלף ₪ למ"ר, כך שדירת 2 חדרים של 70 מ"ר עולה כ-4.2 מיליון ₪. שכר הדירה המובטח לשנתיים, 240 אלף ₪, הוא כ-5.7% מהמחיר המלא. לפי הדיווחים, במחצית הראשונה של השנה נמכרה במגדל דירה אחת בלבד.

מבצעים נוספים בשוק

ריבית של 1.99%: כמה זה שווה

חישוב שפורסם השווה את מבצע הריבית המוזלת בתל אביב לריבית ממוצעת של 4.46% בבנקים. על הלוואה של מיליון ₪, ההחזר החודשי יורד מ-7,629 ₪ ל-6,430 ₪, והחיסכון בריבית מגיע לכ-157 אלף ₪. זו הטבה ממשית, אבל צריך לזכור שמחיר הדירה עצמו נשאר מחיר המחירון. כדאי לבדוק אם דירה דומה בסביבה נמכרת בפחות.

שלטים של 250 אלף ₪ הנחה

על שלטי החוצות מופיעות הנחות של 250 אלף ₪. לפי הדיווחים, הסכום המלא ניתן בעיקר בפנטהאוזים ובדירות היקרות. בדירה רגילה ההנחה היא בערך חצי מזה, 3% עד 5%. בפתח תקווה, למשל, הוצעה דירת 4 חדרים בקומה שנייה "אחרי הנחה" ב-3.68 מיליון ₪, בזמן שהעסקאות האחרונות באותו פרויקט נסגרו ב-3.53 ו-3.57 מיליון ₪.

גם מכרז דיגיטלי של פרשקובסקי מלמד משהו. החברה הציעה כ-400 דירות והבטיחה הנחה של כ-10%, השקיעה בקמפיין כ-15 מיליון ₪ ומשכה כ-100 אלף כניסות לאתר. בסוף נמכרו 53 דירות בלבד, ולפי הדיווחים ההנחות בפועל היו נמוכות מהמוצהר.

איפה הסיכון

בנק ישראל הגביל בשנים האחרונות את מבצעי המימון. המגבלות עדיין בתוקף, ולכן המבצעים לובשים צורות חדשות. הסיכון העיקרי זהה כמעט בכולם: חלק גדול מהתשלום נדחה לעתיד. מי שלא יוכל לגייס את היתרה כשתגיע, למשל כי המשכנתא לא תאושר או כי הדירה הקודמת לא נמכרה, עלול להיקלע לקושי. לפי האוצר, ביטולי העסקאות של קונים במבצעי מימון כבר עלו בחדות השנה.

עוד נקודה: חלק מהקבלנים מגלמים את עלות ההטבה במחיר הדירה. הדרך היחידה לדעת היא להשוות את המחיר במבצע למחיר בתשלום רגיל ולעסקאות האחרונות באזור.

מה בודקים לפני שחותמים

• בקשו מהקבלן מחיר לתשלום רגיל, בלי המבצע, והשוו
• בדקו בנתוני רשות המסים במה נמכרו דירות דומות באותו פרויקט ובסביבה
• אם חלק מהתשלום נדחה לשנים רבות, בנו תוכנית איך תממנו אותו
• קבלו אישור עקרוני למשכנתא כבר עכשיו
• בדקו עם עורך דין מה קורה אם לא תעמדו בתשלום הנדחה