מ-1 באוקטובר 2026, הבנקים מחשבים אחרת את יחס ההחזר, הנתון שקובע כמה משכנתא תקבלו. לפי תיקון להוראה 329 של הפיקוח על הבנקים, הבנק סופר את כל ההלוואות שמובטחות באותו נכס, גם אם נלקחו בבנק אחר או בגוף חוץ-בנקאי. התיקון פורסם בתחילת 2026, ותחולתו נדחתה בשלושה חודשים, מיולי לאוקטובר.
מה זה יחס החזר
יחס ההחזר הוא החלק מההכנסה הפנויה שהולך להחזרי ההלוואה. לפי הדיווחים, אסור לבנק לאשר הלוואה לדיור כשהיחס עולה על 50%. מעל 40%, ההלוואה נחשבת מסוכנת יותר ומחייבת את הבנק בהון גבוה יותר, ולכן רוב הבנקים עוצרים בסביבות 35% עד 40%.
מה נספר עכשיו
- משכנתא קיימת על הנכס
- הלוואות מבנק אחר או מגוף חוץ-בנקאי שמובטחות באותה דירה
- רק הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים
- מסגרת אשראי מאושרת נספרת במלואה, גם אם נוצל רק חלק ממנה
- בהלוואת בלון, נספר תשלום הריבית החודשי
- בהלוואה עם גרייס, נספר התשלום המלא שיתחיל אחרי תקופת הגרייס
- התחייבויות קבועות, כמו מזונות או שכר דירה של לווה שלא יגור בדירה
מי ייפגע
משפרי דיור. בדוגמה שפורסמה: זוג עם הכנסה נטו של 20 אלף ₪, ומשכנתא קיימת עם החזר של 3,400 ₪. הם רוצים הלוואה חדשה של מיליון ₪ ל-25 שנה בריבית של 4.7%, עם החזר של כ-5,672 ₪. לפי הכללים הישנים, יחס ההחזר היה 28%. לפי החדשים, כשהמשכנתא הקיימת נספרת, הוא מגיע ל-45%.
הלוואות לכל מטרה על הדירה. באוגוסט ניתנו כחצי מיליארד ₪ בהלוואות כאלה. הלוואה של 200 אלף ₪ ל-20 שנה עולה כ-1,290 ₪ בחודש בריבית של 4.7%, וכ-1,430 ₪ בריבית של 6%. מי שכבר לקח הלוואה כזו, יגלה שהיא נספרת כשהוא מבקש משכנתא נוספת.
רוכשים במבצעי קבלן. בעסקאות שבהן הקבלן נותן הלוואת בלון, נספר תשלום הריבית החודשי בלבד, אבל הוא מצטרף לכל שאר ההלוואות על הדירה.
מי לא נפגע: רוכשי דירה ראשונה שאין על הנכס הלוואה קודמת.
הורים שעוזרים
לפי הדיווחים, קרוב משפחה שמשמש ערב או לווה נוסף, בלי זכויות בנכס, ייחשב רק בחצי מההכנסה הפנויה שלו. התנאים: הוא עומד בעצמו במבחן ההחזר של הבנק, ומשלם לפחות 20% מההחזר החודשי מהחשבון שלו. בדוגמה: זוג עם הכנסה של 16 אלף ₪ ומשכנתא של 1.2 מיליון ₪ עם החזר של כ-6,700 ₪. עם הורים שהכנסתם הפנויה 12 אלף ₪, יחס ההחזר הוא 24% אם כל ההכנסה נספרת, ו-31% אם רק חצי ממנה נספר.
עוד שינויים
- הרף לדירה בהנחה עלה מ-1.8 ל-2.1 מיליון ₪
- בהלוואה לכל מטרה על הדירה, מימון של עד 70%, אבל הסכום שמעל 50% מימון לא יעלה על 200 אלף ₪
מה עושים
- לפני שמגישים בקשה: רשמו את כל ההלוואות שמובטחות בדירה, כולל מסגרות אשראי שלא ניצלתם.
- שקלו לסגור הלוואות קטנות: הלוואה שנותרו לה פחות מ-18 חודשים לא נספרת.
- מסגרת שלא צריך: בקשו להקטין אותה, כי היא נספרת במלואה.
- משפרי דיור: בנו את התוכנית כך שהמשכנתא החדשה תיבדק אחרי מכירת הדירה הקודמת, או בדקו הלוואת גישור.
